买房是件人生大事，要考虑很多方面，除了看房子的地段配套，其实买房贷款也要仔细斟酌，合适的贷款方式可以省下不少钱。
01
贷款多长时间合适？
影响贷款年限的重要因素：
一是收入，一般月供最高不能超过借款人月收入的50%；
二是贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；
三是房龄，特别是买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。
对购房者来说，确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以，要根据自己的收入和压力承受能力量力而行。
02
等额本息or等额本金还款？
等额本金
每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
优点：需要支付的利息较少；
缺点：前期还款的压力较大。
等额本息
每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
优点：每月还款相同数额的本金和利息，还贷稳定；
缺点：需要支付的利息较多。
由于等额本金支付的利息更低，如果压力不大，等额本金是一种好的还款方式。
03
商业贷款、公积金贷款、组合贷怎么选？
商业贷款
适用于没有缴纳公积金的用户，在几种贷款方式中较为简单方便，满足相关条件即可，不过利息会相对较高。
贷款条件
年龄限制：男性18-60周岁，女性18-55岁
首付比例：一般要求首付比例为30%。
月还款压力：一般情况下收入是每月月供的1.8倍以上，月还款额为家庭收入的30%左右，不过可以根据地区的消费情况和自身花销情况变动。
个人征信状态：贷款额度的多少还要取决于借款人的信用度是否存在逾期情况。
公积金贷款
适用于已缴纳公积金且贷款额度较高的用户，贷款利息在几种贷款方式中是最低的，可以比商业贷款节省近一半的利息支出，但申请门槛相对较高。
可贷额度：最高贷款额度不超过60万元。
可贷额度=（借款人公积金账户余额+配偶公积金账户余额）×N倍数（贷款N倍数根据省直中心每年的住房公积金个人住房贷款率确定，2022年长沙的N是15）
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异地公积金
贷款条件
1、具有完全民事行为能力的自然人
2、住房公积金缴存情况符合下列要求
❖ 住房公积金账户状态正常，且近12个月连续正常缴存。
❖ 异地住房公积金连续正常缴存6个月以上且无间断在长沙公积金中心连续正常缴缴存6个月以上的，异地住房公积金转移到账后，两地缴存时间可以合并计算，若异地缴存不连续或间断后在长沙公积金中心缴存的，则仍需在长沙公积金中心连续缴存12个月以上方可申请贷款。
3、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力
4、未超过国家规定的法定退休年龄。
5、首付款不低于长沙当地规定的相应比例。
6、买、建造、翻建、大修普通自住房1年内提出申请，以签订《商品房买卖合同》、出具《担保意见书》或颁发《建设工程规划许可证》之日起计算，其中结清商业银行贷款后申请商业银行贷款转公积金贷款的应在商业银行贷款结清后30日内提出申请。
7、职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人，下同)未办理公积金贷款(包括但不限于长沙公积金中心的)如已办理则须公积金贷款结清满6个月。
8、职工家庭买该套住房未在我市（包括长沙公积金中心和省直分中心)办理过住房公积金购房提取。
9、职工及其配偶均无2次以上公积金贷款记录，该贷款记录为长沙公积金中心和省直分中心的贷款次数之和，婚姻关系存续期间办理过公积金贷款的原夫妻双方各算1次贷款记录。
10、具有长沙公积金中心认可的资产设定抵押，同意选择长沙公积金中心规定的偿还和担保方式。
11、长沙公积金中心规定的其他条件
组合贷款
适用于已缴纳公积金但贷款额度较低的用户，当公积金贷款额度达不到需求，大家通常会选择组合贷，但组合贷是几种方式中门槛最高的，需满足商业贷款及公积金贷款的要求。
不同银行在用户申请组合贷款的过程中审核较为严格，如果资质不是很好的情况下，建议直接选择商业贷款，以便申请贷款更顺利。
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