住宅和公寓的区别-鱼鳞铜程

“ 同地段公寓为什么比住宅便宜一半以上呢？真是开发商良心发现了吗？还是另有隐情呢？”

网上有一大堆文章说这个，但没有一篇说得完整、清晰，今天一次性给大家讲解清楚，如果讲得好，还望给个关注，后面还会有很多干货分享。

1 公寓门槛低

公寓打出的口号是“不限购不限贷、单价便宜、性价比高。

不能否认的是，公寓确实占据交通便利、商业发达的优势，而且价格与住宅更便宜，甚至有些城市低一半以上，门槛低条件低能轻松买入住。

但，公寓真有这么好吗？今天给你解密这里面深层次的东西。让你更清楚事物的本质。

很多人并没有长远的想法，只是发现买公寓的价格便宜，又能解决住房的问题。

我有一个朋友，在北京，2016买了一套地铁附近的公寓，价格120万多，去年他把这个房子卖了，价格100万还不到。等于花了二十万租了四年时间，其它交易的税费算。

但可能你还觉得可以，他当时花60万首付，60万贷款，四年还了利息都有十多万。那你还觉得合适吗？

可能你还没有认识更严重的问题，大部分城市实行是认房又认贷，只要你过贷款记录（全国联网），那你再使用就是二套了，二套的意味更好的首付的比率，更高的贷款利率。

在这里务必提示大家，珍惜自己的首套买资格，珍惜自己的首套买资格，珍惜自己的首套买资格，人生就一次。

首套买资格的杆杆是最低的，也是普通人使用成本最低的，能快速实现在大城市安家。

那你还觉得公寓便宜吗？暂且不说16年买住宅能涨多少，因为我们肯定不能满足于此。

那公寓还能买吗？只分享购房干货，带你实操购房。

我们将从以下几个方面来讲，把公寓与住宅的问题说清楚，说透彻。

2 公寓与住宅的生活成本不同

2.1、水电费：

住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；

商业公寓属于商业，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。

长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。

2.2、燃气

住宅会通燃气，公寓绝大部分是不会通燃气，只能使用电来生活。

2.3、物业费

公寓的物业费用远比住宅要高。

简单来说公寓会比住宅以后居住的成本高很多，一年可能差一部iPhone的钱。

3 公寓与住宅的居住的舒适性不同

一般住宅多为一梯两户或二梯四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；

商业公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

3.1、户型：

住宅的户型种类繁多，很多有南北通透，采光性更强，面积有大有小。

公寓户型单一，多为一个朝向，面积普遍比较小，住在公寓里有点学校宿舍的感觉。

3.2、密集性：

住宅楼与楼之间的间距比较大，需要符合国家的《住宅建筑设计规范》规定，对于隐私、通风、采光都不错。

大部分公寓之间的间距很小，简单来说房子很密。直接带来的隐私、通风、采光都会很差。

3.3、用途：

住宅：很单一，就是居住。居住人员比较固定，小区也有保安，不是小区业主不能随便进出。小区环境比较好，家人生活生活居住比较舒适。

公寓：居住、办公、商业。来往的人非常复杂，大门敞开。没有小区概念，自然谈不上小区环境，出门就是马路，散步还得去公园。

4 住宅与公寓的附加属性不同

4.1、落户

住宅：可以落户。

公寓：大部分是不可以落户的。

4.2、学区：

住宅：有对应的学校，而且是最近入学的。

公寓：绝大部分公寓是没有对应的学校的，

小张认为可能些人会抬杠，我看的公寓可以落户和上学呀，是的。哪只是少数，不能以偏概全，从全国为讲也是少得可怜。

为什么有些公寓可以，有些地方zf吸引开发开发优惠待遇。

5 住宅与公寓的买成本不同

PS: 以下受政策影响比较大，不要抬杠。

	住宅	公寓
首套	住宅大部分首套首付在30% 比如现在有些城市出现了20%首付	公寓大部分是50%首付，甚至更高。
二套	40%~70%首付	同上
利率	首套在LPR利率加30个基点左右，利率更低	LPR利率加60个基点左右
贷款年限	最多30年	最为10年
公积金	可以使用公积金，利率更低3.25%	不能使用
政策	限购限贷	不限购不限贷（北京需要以公司名义买）
税费	契税：1%~2% 个税：1%，满五年不收取增值税：5.6%，满两年不收取税费更低	契税：2% 个税：差额20% 增值税：5.6%，满两年差额收取，不满两年全额收取。