丽江作为民宿的发源地之一，文艺青年的圣城，是国内顶级的旅游度假目的地，具有超大的流量、超高的人气、超优质的客源，以及非常美好的发展前景。
与之对应，经年累月的发展，丽江的民宿客栈数量在近些年更是迎来了爆炸式的增长。这种条件下，丽江开客栈还能赚钱吗？
我们今天简单分析一下丽江开民宿的逻辑。
丽江象山公园
01
丽江的优势和潜能
丽江的旅游资源极其丰富，而且都是世界级的。包括大研古镇、束河古镇、白沙古镇、玉龙雪山和泸沽湖等。作为纳西族的聚居地，有着丰富的可开发的民俗、舞蹈和美食等各种人文资源。特别是自然风光和人文风情结合所形成的独特景观，非常具有吸引力。
丽江的旅游产业链条完备。作为老牌网红城市，有着丰厚的产业积淀。从景区、景点，交通、住宿、购物、表演，到各种文化娱乐活动一应具备。作为边疆景区型城市，旅游业作为主导产业，不论是从业人员素质还是硬件设施，都十分完整高效。
丽江的区位优势明显且潜力巨大。丽江拥有云南第二大机场，不论是规模还是吞吐量都仅次于昆明长水机场。作为滇西北的中心城市，还是去往泸沽湖、香格里拉乃至进藏的必经之地。此外，随着丽香铁路的即将开通，丽江的铁路客运量必将迎来更大的增长。
02
丽江民宿的现状
丽江90%以上都是外地客源，客源质量十分优质。2019年全市共接待游客5402.35万人次，同比增长16.35%；旅游业总收入1078.26亿元人民币，同比增长8%。今年春节期间，仅前五天就超过了2019年春节同期水平，并且客流一直持续到了元宵节。人均消费近2000元。
高于同期的北京（人均1933元），上海（人均1325元），深圳（人均946元），大理（人均1777元），西双版纳（人均1706元），成都（人均1665元），西安（人均1044元），重庆（人均873元），武汉（人均1119元）等国内主要旅游城市。仅仅低于三亚（人均2344元）。
三年来，丽江受到的影响十分严重。疫情期间大量民宿被迫关门歇业，大量民宿和旅游从业者被迫转行或出走他乡。
截止2023年2月，以携程数据测算，丽江共有5345家民宿主体，实际在营业的仅有3046家。其中，五钻级36家，占1.18%；四钻级377家，占12.38%；三钻级842家，27.64%；二钻及以下1791家，占58.8%。
综合以上数据，目前丽江高星级民宿（四钻和五钻）仅占总量的13.56%，与高达2000元的人均消费而言，依然还有比较大的发展空间。作为个人投资或者合伙投资而言，我们综合丽江的数据以及实际情况，认为介于三钻和四钻之间的民宿投资价值最高。
03
选址定位
在丽江，中高端民宿务必要新建，否则在原地小修小补既不符合自己的风格特性，又糟蹋成本，浪费资金。
目前，丽江民宿的主要聚集在大研古镇、束河古镇和白沙古镇，且三个古镇都已呈现饱和状态。大研古镇和束河古镇的主体都是二星及以下民宿，中高端主要集中在三个古镇之间的缝隙或者比较偏远的景色优美的村镇。
大研古镇的诸多不便以及空间限制等因素，实在已经不适合再新建中高端民宿，我们不讨论。束河也面临着同样的境遇，同时束河内并没有太多极致的景观可以借用。白沙的取景只有玉龙雪山，相对单调，并且距离主城区太远，生活极其不便，如果建五星以上的高星民宿还可以，但是对于三四星之间的定位而言，也不是太合适。
我们在实地考察中发现一个在丽江简直称得上得天独厚的位置，这里的交通和生活十分便利，既靠近市区，又有自己独立的空间；既不偏僻，也不喧闹。在不下雨的时候，既能看到碧波荡漾，又能躺在床上看到雪山皑皑。
有图：
从清溪水库远眺玉龙雪山
在丽江三个古镇周边能看到水的地方着实不多，既能看到山又能看到水的地方，怕是只此一地。
对，这个地方就是清溪水库南岸。这里前面是清溪水库，后面是象山公园，真真正正的是背山面水的风水宝地。旁边一墙之隔就是著名的网红餐厅白房子，离大研古镇和束河古镇不过二、三公里之遥，十分方便。
具体位置图
院子视野图
院落格局图
04
营收分析
我们就以上面的院子做营收分析。
院子的形状虽然不够规整，但是好在空间足够大，主体建筑的地基完全可以达到20米×18米，如果设计得当，两层建筑最低可以做出20间客房。这个地段和面积的话，租金我们推测15万元每年，合同需要签15年以上。
1、修建成本
硬件成本：20间×15万/间=300万元
软件成本：20间×5万/间=100万元
院子整理：按60万元计
其他费用：预估40万
小计：500万元
2、年均运营成本
3、单日最高收入
4、全年收入测算
5、不同入住率的利润测算
6、回本周期
年均入住率按45%—50%测算，年总利润约为150万/年左右。500万÷150万/年=3.33年。
7、15年总利润
按每五年需重新装修一次，每间8万元测算，15年装修2次，共320万。
15年×150万/年－500万－320万=1430万
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