日本作为发达国家，房价却很便宜，无论是横向跟中国内地、中国香港地区以及欧美、新加坡等地区相比，都很便宜。
日本的房价为什么这么低呢？
二战后，日本在美国的帮助下大力发展经济，美国成为日本最大的贸易进口国。
到了八十年代的时候，日本一年就能从美国赚走500亿左右。美国为了遏制这种态势，开始对日本进行制裁。无奈之下，日本只好出口转内销。
为了让老百姓放开手的去消费，银行降低存钱借钱的利息。于是没有什么人存钱了，大家都像疯了一样借钱去消费炒股，银行也像疯了一样求着你去借钱，市场一下子就被炒热了起来。
而房子作为固定资产，一度成为了最火热的投资产品之一。八六年到八九年，在日本房价巅峰的时期，东京的地价可以买下整个美国。
在这种环境下，日本国家对于不断上涨的房地产行业，希望能够通过加息、整顿金融秩序抑制住房价的上涨，降低风险。
银行基准利率从八七年最低的百分之二点五大幅提高到了九零年的百分之六。
九一年日本又出台了地价税，在货币政策和土地政策的联合打压之下，日本房价快速下挫。
直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。
拓展资料：
疫情前，早就有不少销售海外房产的朋友推荐起日本房产，在中国和香港带起了一波到日本买房的潮流，我也有不少朋友是以此为生，我个人也曾经对投资日本房产做个考虑。这一波日本置业的潮流储蓄，有两大因素：1.入场成本低，只需要16万就可称为日本公寓业主，对比国内高企的房价，这是一大诱惑；2.宣传的租金回报高，位于大城市的物业有5-9%的年租金回报，吸引不少人关注。
日本房产的国内产说会，以租金吸引，图源百度图片
这里面涉及到日本的社会现状，还需要对现在日本房产持续下跌的原因进行分析。当从我的角度去看，这类在国内疯狂宣传的日本房产，肯定是因为在本地市场上已没买家储蓄，才会想办法吸引外国资产入场。
换句话说，如果你一旦入手日本房产，就要想好你不会轻易找到本地的接盘侠，除非还有其他外国投资者进入。看起来日本房产的成交价低，但缺乏灵活性，只能靠看起来不低的租金来做补贴。
22万即可成为日本业主
三浦展的著有《下流社会》，他也非常关注日本城市发展。早前他就有关于日本城市发展的新书，对日本房地产市场的发展有自己的看法，值得去进行研究学习。
三浦展先生的《今后郊外的去向》，图源百度图片
实际上，面对日本房产市场的持续下跌，吸引了中国等投资者的关注入场外，也让本地人非常意外。三浦展先生是琦玉县（东京市郊）公寓发展委员会的成员，在2012年做的实地研究考察后发现部分公寓已经是十室九空的情况，而这批公寓是国家主导建设的。他再从地产中介查询得到部分二手房产，属于2LDK的（有客厅、浴室、厨房及两个睡房）约52平米的房子，大概售价是400万日元（约合22万人民币）！这是一套1974年的房子，举例最近西武新宿线新狭山有10分钟公交车车程，管理不错，套内的浴室和厨房都是刚换过，面对这样的房子，日本本地人也提不起兴趣吗？
狭山市在埼玉县内，图源百度图片
根据数据可以得知，狭山市的地价在1984年大约为每平方米14万日元（约7800元人民币），在泡沫经济期曾有过30万的高峰（约1.6万人民币），之后持续下跌，现在大概在10-12万日元左右。相对泡沫高峰期下跌了大约60%，可以说回到了40年前的水平。这样的走势和日本股市的泡沫爆破后的表现差不多，房市和股市不约而同的表现恰好反应出日本经济情况。
只有狭山市是这样的情况吗？不是的，房价下跌现象普遍存在于东京郊区的公寓区。从数据上去看自1992年起，东京郊区的房价已经下跌超50%、千叶新市镇的白井市跌超60%、世田谷的三轩茶屋下跌超30%，东急田园都市线的青叶区下跌超40%，武藏野市吉祥寺南町也下跌超40%。这类数据还有很多，就不再举例了。
非核心区的空城时代
在三浦展先生的研究提及到预计连狭山市的二居室（日本称2LDK）将会下跌到300万日元以下（约16万元人民币）。这样的价格，对于一个普通的20来岁的日本白领绝对是能承担的。只要在工作累积阶段和父母同住，并积极储蓄，3-5年拥有300万日元储蓄不是难事。
日本东京上班通勤的情景，图源百度图片
现实情况是，能消费得起东京郊区二手二居室的20岁白领们，他为什么不会买这类房子？答案很简单：对于白领来说，要用超过1小时的时间上下班，基本不在他们的考虑范围里，他们甚至宁愿花2-3000万日元在东京市中心买房，也不会考虑郊区的二手优质房产。正如三浦展书中说的，未来日本非核心区将会进入空城时代，房产空置现象将会大量出现。对于可查的数据，千叶县和琦玉县（东京圈外围）的空置率都约为10%，从城市角度去看，狭山市和大宫市及川越市的空置率超过20%，这个数据还呈上升的趋势。
综合来看，你发现越来越多人推荐海外置业选择日本，这也算是日本房产市场的自救方式，本地需求和购房能力都不足。现在日本房子海外供应充足，这不是日本国家的特殊政策，实际是有大量控制的住宅和公寓，在供求不平衡下出现的“优惠”结果。
我再从一个基础日本常识角度去分析，日本处于天然的地震带上、四面临海（海啸影响）和最近的核电事故的大环境下，换位思考，作为日本人的你会把大量资金投入房产市场吗？对未来的不确定性增大下，同时间日本国家处理核电泄露的马虎态度，都让日本本土人民对于房产这类低流动性的资产不愿投入更多资金，甚至规避投资。所以奉劝考虑日本买房置业的中国朋友需要认真考虑再做决定。
日本空城化增多的原因
那我再来分析现阶段日本房产市场的现象是怎么造成的？我认为有以下几点，都对此有不少的影响和作用力，如日本经济过去20-30年都不好，人口持续减少和老年化问题等。
从可见的人口数据，现在日本（2021年）的人口为1.26亿人，但2050年将会只有0.97亿人，这个减少趋势非常明显。从人口结构去看，老年化将会是日本社会的大问题，在2040年，日本将会有3000多万的65岁的老人家，占人口36%。单从上述人口预期数据去推论，日本城市的空城化现象增多就可被解释了。
日本曾经的家庭主妇，现在更多已经参与工作了，图源百度图片
我们从另外一个角度去看，日本女性比以前更积极地外出工作，这也是加速空城化的因素。现在东京郊区的大量公寓住宅是建成于上一代全民就业终身雇佣的时期的，30多年前，日本大部分女性在婚后就成为全职主妇，并不需要上班工作，所以工作通勤时间长的因素对这类人群毫无影响。甚至说，东京郊区对比东京市中心，拥有更多绿化和空间，是养育孩子成长的理想环境。在当时很多日本父亲，把通勤时间的成本承担起来，期待自己的孩子可在更好的环境中长大。然而，现在日本女性地位提升，还有终身雇佣制早已名存实亡，家庭中两人都需要工作的情况下，郊区的房子就毫无优势了。
最后，日本人结婚成家立室产子的意欲低下，自然也是市郊地价崩溃的主因。既然没有下一代的诱因，面对人人为自己而活的氛围，一切为长远而设的建筑及环境因素，都变得再无意义了。
在发达国家中，少子化或生育意愿降低的情况也出现在日本身上，这也是导致日本非核心区域房价持续探底的原因。在没有子女的束缚下，每个人都想自己的生活质量更好，而为未来家庭计划建造的房子和环境，都变得意义不大。
日本房产市场的现状对于我们中国房产市场的思考，我们人口并不存在日本持续减少的情况，经济持续景气，但中国房产价格的分化趋势早在2003年开始，相信这种分化还会长期持续，未来中国非核心地区的房产价格会缺少支撑因素。
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